Насколько рухнут цены на недвижимость без ипотеки? — достаточно заглянуть в прошлое


Насколько рухнут цены на недвижимость без ипотеки? - достаточно заглянуть в прошлое

После роста ключевой ставки до 20% многие банки перестали выдавать ипотеку, а оставшиеся предлагают ипотеку со ставками аж до 28%!

Разница в платежах между уже привычной ипотекой в 8% и 28% составляет более чем в 2,5 раза!

Насколько рухнут цены на недвижимость без ипотеки? - достаточно заглянуть в прошлое

На скриншоте выше расчет платежа для квартиры стоимостью 10 млн., где первоначальный взнос 10% и ипотека на 15 лет.

Да, столько стоит довольно скромная однушка в Москве.

Бред, правда?

Риелторы уже пол года назад говорили, что в 2022 году цены на жилье упадут на 10-15% из-за повышения ставок по ипотеке, но они полагали ставки в 12%, а не 28%!

Это просто безумие и совершенно очевидно, что такую ипотеку никто брать не будет и вы вряд ли найдете банк, который сейчас согласится вам выдать ипотеку.

Я отправил заявку в 5 крупных банков и лишь из одного не пришел автоматический отказ, но что-то мне так никто и не перезвонил из последнего.

Могу только догадываться какое настроение сейчас у отдела ипотеки в банках.

Что будет с ценами?

Проблема текущей ставки в том, что ровно год назад ключевая ставка ЦБ была не 20, а 4,25% и поэтому ипотека была 6-7%, застройщики так же активно ее субсидировали и еще работала льготная ипотека и все это привело к росту цен на 38% за полтора года при отсутствии роста доходов населения.

Даже риелторы признавали, что будет спад и он уже начался в январе, когда срок экспозиции сильно вырос, а цены за квадрат по фактическим сделкам начали отставать от заявленных застройщиком цен аж на 15%. Это значит, что застройщики делали скидку лично, не показывая публично чтобы удерживать ощущение постоянного роста цен.

В итоге, даже ЦБ признал, что на рынке недвижимости появляется пузырь, а значит текущий спад даже на 20% будет очень болезненным для всех владельцев недвижимости и вызовет волну распродаж по переуступке.

Заглянем в нашу историю.

Как менялась ставка по ипотеке с 2008 по 2015

Насколько рухнут цены на недвижимость без ипотеки? - достаточно заглянуть в прошлое

А теперь сравним сценами за эти же периоды

Насколько рухнут цены на недвижимость без ипотеки? - достаточно заглянуть в прошлое

Это цены по Москве, но по всем городам похожий график.

Заметьте, что везде рынок недвижимости сразу после повышения ставки резко растет пол года, снижается до минимума в течении года и начинает постепенно расти.

Это объясняется тем, что в России люди привыкли на панике вкладываться в недвижимость чтобы сохранить сбережения, поэтому в кризис всегда резкий всплеск и далее уже спрос сильно падает, потому что в кризис повышают ключевую ставку и растет ипотека и затем ставку медленно снижают и вот по мере снижения ставки у нас и растут цены.

Сейчас момент уникален тем, что никогда пузырь недвижимости на российском рынке не раздувался так сильно и с 2000 года у нас никогда не было ключевой ставки в 20%. Это рекорд и все это наложилось друг на друга.

Что думаю риелторы

Я общался со знакомыми риелторами и смотрел их сообщества в ТГ и знаете что? Они первые пару дней были уверены, что люди на панике снова побегут в бетон и тут же начали накручивать снова цены, но оказалось, что даже звонков нет.

Первые дни они уже подбадривали друг друга, что рынок рванет вверх за счет переселенцев с Украины и что люди на панике пойдут к ним, как в 2014 году, но не учли пару моментов:

1) люди с Украины действительно поедут, но не к нам, а в Европу. Им законно разрешили получить убежище, а почему они должны тянуться в страну, которая под санкциями, как Иран? Сейчас даже приезжие из бедных стран начали спешно уезжать. Могут поехать из ДНР и ЛНР, но это очень и очень бедные регионы, да и если они во время боев не уехали, то смысл им в мирное время уезжать? Этой "операцией" думаю поток с Украины снизится только, ведь раньше многие действительно к нам переезжали.

2) в 2014 у людей были деньги, потому что с 2009 по 2014 год было "сытое" время, а с того времени у нас доходы не растут и 2020 год вообще добил

3) крайне негативная демографическая ситуация, где самое малочисленное поколение строит семьи, а самое многочисленное возрастом за 70 лет и получается многие получат квартиру в наследство. Плюс из-за жестких санкций много молодых людей просто уедут. Кто спрос будет создавать?

4) ипотека не 14%, как в 2014, а минимум 25%!

5) налоги на недвижимость и комуналка сильно выросли, а стоимость ремонта подорожала на половину только за полтора года и аренда поэтому несравнимо выгоднее покупки

Прогноз

Если не учитывать инфляцию, то я ожидаю просадки в 30%. Конечно, все зависит от того, как быстро начнут снижать ставку, но я сильно сомневаюсь, что в этом году ипотека опустится ниже 16%.

Большая часть сделок будет просто с обменом одной недвижимости на другую с доплатой.

Такие дела!

А если хотите сохранить накопления, то читайте "почему я покупаю швейцарский франк, а не доллар" и "как купить валюту дешевле всего"


Понравился пост? Поделитесь с друзьями!

0 Comments

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.