Почему реальная стоимость недвижимости сильно ниже цен на сайтах

Вы просто посмотрите на этот отвратительный график! Цены взлетели только за полтора года на 35%!

Думаете это реальные цифры?

Это уже пятый мой пост на тему недвижимости, где я развенчиваю популярные мифы. Сейчас расскажу почему стоимость недвижимости на графиках того же Циана и других сайтах, а так же их оценка стоимости не имеют ничего общего с реальностью.

Читайте мой предыдущий пост "почему дорогая ипотека выгоднее дешевой".

Не буду глубоко погружаться в детали, а просто приведу пару фактов.

1) Если в эпоху до интернета дать объявления о продаже квартиры было не просто, приходилось обращаться в журналы и агентства, делать одно фото, а не множество и заключать договор с агентством о продаже, то сейчас достаточно закинуть картинки и ждать звонки.

Почему это плохо? — потому что теперь интернет полон объявлений не с реальной ценой, а лишь с желанием продавца продать квартиру по указанной им цене. Люди за убитую однушку в Москве просят 12 млн. не потому что реально так оценивают свою недвижимость, а потому что вдруг найдется кто-то, кто купит по такой цене. Они ничего не теряют. Объявления так и висят.

Другие же люди смотрят на цену соседей и ставят свою, но еще выше рынка. А почему бы и нет?

В результате мы имеем множество квартир, которые стоят уже больше года и постоянно повышают цену.

Есть немало квартир еще с 2019 года, которые еще продают.

Обратите внимание, что по таким квартирам видно, что люди там еще живут и более того — у них есть дети

Детские кровати, школьные принадлежности и прочее свидетельствует лишь о том, что собственник выставил квартиру просто сильно выше рынка и ждет такого идеального предложения, потому что иначе он бы не смог найти в течении месяца альтернативу в том же районе, потому что детей нужно отводить в школу и детский сад.

Так же такие квартиры всегда выглядят непрезентабельно. Там никто не делает предпродажную подготовку. Любой риелтор первым делом просит для фото убрать все личные предметы, потому что личные предметы — это сигнал о том, что собственник не готов к продаже.

Такие лоты создают видимость высоких цен на рынке.

2) Доски объявлений показывают цены выше реальных, потому что им выгодно чтобы ваше объявление дольше висело на сайте и тогда вам понадобятся услуги платного продвижения.

Многие агентства недвижимости просили ФАС рассмотреть эту проблему, потому что из-за сайтов объявлений сильно растут цены, но пока в правительстве лишь хотят дать доступ к реальным ценам по сделкам чтобы люди ориентировались не на виртуальные, а на реальные цены.

3) Лента досок объявлений показывает то, что выгоднее им. Вы будете редко видеть выгодные предложения и в основном невыгодные, но проплаченные.

А вот данные по фактическим сделкам. За январь средняя стоимость метра на вторичке была 302 тыс. рублей, а фактические сделки проходили почти на 20% дешевле

Если бы не влияние фальшивых объявлений, то реальные цены были бы существенно ниже.

Следующие посты будут так же о недвижке и о том, как заработать занимаясь пассивном инвестированием. Кто меня читал раньше, тот знает, что я второй год откладываю по 20% от своего дохода и вышел почти на 2 млн. активов и 12 тыс. в месяц уже получаю пассивно. Сейчас золотое время кризиса, когда все боятся, поэтому можно очень выгодно купить хорошие активы, о чем я и расскажу в следующих постах