Сдача квартир уже не выгодна, но есть вариант арендного бизнеса получше


Арендный бизнес на квартирах уже дает 5% в лучшем случае, но стоит еще вычесть амортизационные расходы (стоимость ремонта подорожала почти на треть за прошлый год), необходимо платить налоги, желательно еще страховку (всегда есть риск затопления соседей или уничтожения имущества) и тратить на это еще свое время.

UPD: это не реклама, а обзор вариантов. В Телеге меня уже успели обвинить, что пост проплачен. Любая реклама будет с тегом "партнерский материал". Минусы фонда указал и для меня они настолько существенны, что буду продавать паи.

Доход от этого бизнеса можно с очень большой натяжкой назвать пассивным и прибыльным.

Как же заработать на недвижимости?

Сомнительный вариант

На рынке появились и сомнительные проекты "доходных апартаментов", которые создаются изначально под краткосрочную аренду, а УК застройщика выступает в качестве оператора и обещает взять все хлопоты на себя и брать 10-20% от дохода.

Доходность обещают от 10%, но при детальном рассмотрении инвестор абсолютно не защищен от действий УК. В договоре у вас сплошные обязательства, а сам застройщик никаких обязательств не дает и может спокойно вводить повышенную плату на обслуживание помещений, например. Проектов мало, но почти все, которые проверил, повысили плату за обслуживание сразу после продажи номеров, а сдают на данный момент на долгий срок. По некоторым проектам плата и вовсе 380 рублей за метр (СПБ) и некоторые инвесторы зарабатывают даже меньше, чем платят за обслуживание.

Идея сама по себе хорошая и такие проекты популярны во многих странах, но пока в России закон не на стороне инвесторов в доходные апартаменты и поэтому риски очень большие, а застройщики считаю, что просто обманывают.

Стоит задуматься

Из более надежных способов инвестирования — ЗПИФ фонды, которые инвестируют в арендный бизнес. Как правило, они покупают весь объект целиком, а прибыль распределяется исходя из количество купленных паёв (как с акциями). При этом инвесторы достаточно хорошо защищены законом.

На рынке есть несколько подобных фондов и наиболее надежным я считаю компанию Aktivo. Они инвестируют пока только в торговые центры, но, насколько я знаю, рассматриваются еще и инвестиции в склады, что является очень перспективным направлением.

Доходность

Обещают не менее 10,4% дохода в первый год.

Налог они платят за вас и на карту приходит уже чистая прибыль.

На сайте указывают средний доход за 10 лет, что является очень плохим показателем, потому что они учитывают в нем рост ставок на аренду с учетом инфляции и поэтому этот показатель является просто способом выставить более красивые цифры доходности.

Инвесторы могут получить налоговый вычет, что тоже большой плюс.

Важно

Минимальная сумма для покупки от 300к, но на внутренней бирже можно купить паи и с меньшей суммой.

Если инвестировать, то в несколько объектов, так как здесь тоже важна диверсификация. Например фонд Активо-2, в который я инвестировал, несколько лет не может индексировать ставку из-за проблем с арендатором (по разным причинам. По каждому фонду приходят очень подробные отчеты со всеми цифрами и мнением аналитиков).

Комиссия

Фонд существует за счет комиссии в 12,5% от прибыли и 2% от продажи. Указанная выше доходность уже с учетом этой комиссии.

Вход с кредитным плечом

Есть вариант покупки с кредитным плечом (при 30% первоначальным взносом), но обязательно диверсифицируйте чтобы доходность покрывала плату по кредиту, а то может быть такая же ситуация как с моим фондом, где не могут несколько лет индексировать ставку аренды.

Возможно, на вторичном рынке найдете более доходные объекты.

Мои результаты

Как я говорил, важна диверсификация и мой фонд показал, наверное, худший результат по доходности с инвестиций на 150к, но тем не менее вот мои результаты .

Сдача квартир уже не выгодна, но есть вариант арендного бизнеса получше

Так как покупал очень маленький лот, то наценка составила 10%. Покупая лотом больше можно даже чуть сбить цену от заявленной. На форумах многие инвесторы писали, что удавалось получить скидку 7%

Другие варианты инвестиций в недвижимость

Есть еще стрит-ритейл, фонды RIET (обычно, хорошая доходность в $) и акции застройщиков.

Лично я считаю, что в акциях доход будет существенно больше, но планирую в будущем дополнительно купить небольшой объект из стрит-ритейла с кредитным плечом.

Ах да!

Подобные разборы веду у себя в ТГ канале. Я инвестирую со сроком "навсегда" и собираю портфель, где 70% дивидендные акции с потенциалом дальнейшего развития компаний и 30% акций роста и учу таким инвестициям на своем канале. Подписывайтесь!


Понравился пост? Поделитесь с друзьями!

0 Comments

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.