Цены на недвижимость могут рухнуть уже до конца года


Цены на недвижимость могут рухнуть уже до конца года

По всей стране с начала введения льготной ипотеки прошло просто невероятное подорожание недвижимости. Рост составил от 30-40% в крупных городах, до 120% в курортных городах.

Ух! Только посмотрите какой красивый график роста цен! На него любуются те, кто успел обзавестись квартирой. (если это вы, то чтобы не разочаровываться, не советую читать пост дальше этого графика)

Цены на недвижимость могут рухнуть уже до конца года

Основная причина такого небывалого роста была ипотека, которую правительство решило снизить очень резко. За год средняя ставка упала по стране с 10.6% до 7%! Ипотека была существенно ниже для некоторых регионов и определенных групп населения.

Более предприимчивые люди, которые знают основы экономики, начали активно скупать квартиры сразу по несколько, так как понимали, что продадут по переуступке через несколько месяцев существенно дороже.

Застройщики увидели тренд и начали очень активно пугать повышением цен на метры. Задействованы были и СМИ и сами застройщики. На своих новый объектах они на старте строительства ставили цены, которые существенно выше соседних домов, тем самым заявляя, что к моменту сдачи дома это будет уже рыночная цена.

СМИ называли 1001 причину почему цены должны взлететь. Это и дефицит мигрантов, рост цен на материалы, ипотека, падение курса рубля, инфляция, удаленка и так далее.

Правда упускали важный момент, что почти все указанные факторы были временными и уже до конца 2020 года вернулись в норму, а заданный тренд на рынке продолжался еще несколько месяцев.

При этом это подтверждается и отчетностью по МСФО, которую вы сами можете найти в открытом доступе, где крупнейшие застройщики делали наценку за прошлый год 30-35% и поставили рекорд по прибыли за 2020 год, а за первые пол года 2021 года наценка достигала 45%, а чистая прибыль превысила показатели прошлого года. Неплохо, да?

Простые физические лица тоже желали заработать и выставляли квартиры завышая рыночную цену на 10-20%, из-за чего росла средняя цена по району и уже следующие "продавцы" ориентировались на них и тоже повышали цены.

Есть правда одно НО — квартиры с нерыночной ценой не продавались, а многие продавцы и вовсе отказывались идти на сделку, так как выставляли на продажу из интереса.

Я это знаю на собственном опыте, потому что когда искал квартиру, то выяснялось, что большая часть продавцов не готова к сделке и продавать не собираются.

Из тех же, кто хотел продать квартиру и ориентировался на рыночную цену ждало разочарование и сроки продажи растягивались на долгие месяцы, параллельно с потребностью снижать цену.

Цены на недвижимость могут рухнуть уже до конца годаи долго он будет ее продавать

Такими объявлениями завален весь Циан. При среднем сроки продажи в 1-2 месяца такие объявления висят более полу года, пока владелец недвижимости не скинет цену до рыночной. И долго же он будет скидывать, ведь даже Циан оценивает эту квартиру существенно дешевле.

Цены на недвижимость могут рухнуть уже до конца года

Я говорю "даже", потому что таким площадкам выгодно слегка завышать цену чтобы продавцам приходилось дольше размещаться. При средней оценочной цене в 300 тысяч за метр для этой квартиры реальная цена, судя по сделкам по этому району, составляет 238 тысяч рублей!

Посмотрим на цифры

Количество объектов в продаже. Видим всплеск в середине 2020, когда цены начали взлетать.

Цены на недвижимость могут рухнуть уже до конца года

Количество сделок же по итогу года было почти таким же, как и в 2019 году, а срок продажи увеличился с 35 до 60 дней.

Дальше до середины 2021 год продолжается рост цен на недвижимость и затем уже ЦБ обращает внимание на пузырь на рынке недвижимости и начинает принимать шаги к его постепенному охлаждению.

Первым делом существенно ограничивается льготная ипотека, затем повышается ключевая ставка ЦБ, которая напрямую влияет на ставку по ипотеке.

Аналитики считают, что к концу года средняя ставка по ипотеке будет 9%, но уже сейчас на рынке недвижимости по всей стране началось падение количества совершенных сделок.

Средняя ставка по ипотеке начала повышаться с июля с 7% до 7.7% в среднем, а количество сделок уже сильно упало. В июле падение составило 24%, а в августе 33%!

У населения короткая память

Как каждый год появляются новые пирамиды, которые становятся популярны, так стабильно каждые 7 лет у нас случается резкий взлет и падение цен на недвижимость

Цены на недвижимость могут рухнуть уже до конца года

Я ожидаю, что это будет не просто падение, а затяжная рецессия и цены вернутся к показателям 2019 года и будут на этом уровне находиться следующие несколько лет.

На это влияют сразу несколько факторов:

  • удаленка позволяет миллионам людей по всей стране работать не в крупных городах, а жить в любой точке страны и в других странах. Моя сестра, например, второй год сдает квартиру в СПБ и живет в Турции у моря
  • доходы населения не растут, а в среднем по миру стоимость 1 квадратного метра в крупных городах составляет 1.5-2 медианные зарплаты по городу. Перекос до 3 медианных зарплат возможен в курортных районах, так как покупают недвижимость в инвестиционных целях. У нас же стоимость метра превышает медиану от 3 до 5 раз, в зависимости от региона
  • население не растет, а количество введенных объектов недвижимости бьет даже советские рекорды
  • печально, но статистически именно в период с 2021 по 2026 года будет пик смертности в России, а значит на рынке появится очень много унаследованной недвижимости

Могу продолжить, но достаточно основных факторов. Если сомневаетесь в моих доводах, то спросите мнение любого риелтора или почитайте профильные издания по рынку недвижимости

Что думаете по этому поводу?


Понравился пост? Поделитесь с друзьями!

0 Comments

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.